万科鲸吞551亿资产包，6年后仍难解开
作者 | 林心林
时隔六年，万科仍在为当年的一笔巨额收购绞尽脑汁。
2017年6月29日，万科击败华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，以551亿元鲸吞广信资产包，较起拍价高出超100亿元，资产包核心资产包括广州市区的16宗可开发土地。在当年的万科股东大会上，宣布退休的创始人王石更笑言，广信资产包是自己告别万科的“大礼包”。
距离万科拿下这庞大的资产包已经过去六年。期间，万科鲜少主动披露这个被内部称为“551项目”的进展。2022年年报中，广信资产包出现在广州区域项目的最后一项，截至去年末，项目计容竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。
“不得不承认，进度和我们投标时的预期是有差距的。”2020年，万科总裁祝九胜也曾直言广信资产包的难度超出预期。
今年应该是万科“解包”以来最为丰收的一年。据悉，除了五一前后开盘的万汇天地·瑧园、朗庭，今年还将有两个项目转化入市。但与此同时，在近日广州市规划和自然资源局公布的2023年第二批集中供地名单中，万科广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块出现其中。
为何已成为万科囊中之物的土地，再次流入招拍挂市场？一位从事旧改的业内人士认为，在广信资产包上，万科已沉淀不少资金，出让两宗相对边缘的地块可以获得地价返还款，快速收回一部分成本，“比开发卖楼快多了。”
老城区地块被政府收储，拿地六年未开发
5月下旬，时代财经实地探访挂牌中的蕙兰苑、紫兰苑地块。
两宗地块均位于荔湾区浣花路以南、花地大道南以西，靠近广州地铁1号线坑口站。地块所处的花地湾板块是广信资产包中最庞大、最核心部分，拥有占地约1500亩的商品住宅用地。近些年来，万科围绕花地湾进行连片盘活开发，万科广汇天地金域曦府、臻园以及朗庭均是资产包转化项目。
从地铁1号线坑口站出来步行几分钟，便可相继看到紫兰苑、蕙兰苑地块。
蕙兰苑与紫兰苑地块占地面积并不大，单宗地块不超2万平方米，夹杂在一片居民楼、商铺中间，居住氛围浓厚；而地块北侧一路之隔为万汇天地·臻园，南侧一路之隔则为金域曦府。
其中，紫兰苑地块已有大片土地被工业围挡包围，往远处眺望能看到正在建设中的金域曦府；在地块另一侧的临街商铺，同样被搭建的大片竹木脚手架围住，地面有施工痕迹，而商铺内部则已腾空。
沿街走过商铺，可以看到贴在铺面上的搬迁通知，一间名为“新东方渔具”商铺门口的告示显示：店铺因合同期满搬迁。而一张落款为“荔湾区东漖经济联合总社”的告示称，在2022年9月1日，该经济社便决定在合同租赁期限届满后（即2022年12月31日后）不再续租，要求各租户按时将租赁场地交还。
蕙兰苑地块的清退进度则远比紫兰苑慢得多。时代财经走访发现，即将于一个月后挂牌出让的蕙兰苑地块，在规划范围内仍有一个停车场及大批商户正常经营。有商户告诉时代财经，其在浣花路经营店铺已多年，直到近期才收到通知称店铺即将收回租约，“可能再做多一两个月了。”
据了解，此前转化的广信资产包项目并未通过招拍挂形式，而是由万科直接盘活开发。此次地块为何流入招拍挂市场？
针对地块挂牌原因，广信资产包运营主体广州市万溪企业管理有限公司（下称“广州万溪”）回复时代财经称，这两宗地块为政府主动收储，从而以招拍挂形式出让。另有知情人士表示，尽管广州万溪拥有地块的权益，但至今为止尚未开发，处于前期的原始状态，政府收储也是土地盘活的一种方式，一级土地整备工作也将由政府主导。
另据时代财经了解，2023年2月，荔湾区各街道召开了高质量发展大会，定下荔湾区“GDP增长6.5%以上，固定资产投资增长20%、力争达到600亿元”的目标。其中，紫兰苑、蕙兰苑所属的东漖街，在会议上提出2023年的重点工作之一为加快推进东漖城中村改造进度，专项攻坚，尽快完成花地湾南蕙兰苑、紫兰苑土地收储。
上述落款为“荔湾区东漖经济联合总社”的告示亦显示，为加快推动荔湾区经济建设高质量发展，将对原广信花地湾南紫兰苑地块实施政府收储。
有不愿具名的旧改业内人士认为，一般资产打包之后不会再重新单独出让，但广信资产包涉及情况复杂，不排除企业与政府对此有相应的协商与平衡机制。“经过这两年的市场，对政府来说也需要通过卖地指标来提振信心，因此相应加快优质地块的收拢出让，同时也能促进旧城区改建和加速城市面貌焕新。”
根据广州市规划和自然资源局披露的地块信息，蕙兰苑、紫兰苑地块将是第二轮广州供地中单价最高的两宗地块，其中，蕙兰苑地块计容面积5.42万平方米，楼面价为2.6万元/平方米；紫兰苑地块计容面积8.79万平方米，楼面价为2.3万元/平方米，合计起拍价约34亿元。
广信资产包解包不易，至今竣工面积1.97万平方米
六年前，庞大的广信资产包曾让不少房企眼红。
这批资产原为广东国投旗下广信房产在20世纪末陆续摘得，后因金融危机爆发，广东国投出现债务危机最终破产，广信房产旗下的土地一度闲置。其核心资产包括广州市区16宗可开发土地。据万科披露，对应权益可开发计容建面约为211万平方米，约98%位于荔湾和越秀两大主城区。
于开发商而言，这批土地的利润水平极具想象空间，以其中一宗广信房产1988年竞得的花地大道商品住宅用地为例，当时楼面地价仅为218元/平方米，而如今同区域楼面地价则远超4万/平方米。
因此，万科将广信资产包称之为“十分稀缺的战略资源”。王石在离开万科前的股东大会上点评这是一次非常成功的收购项目，并用“精彩”来形容。
但广信资产包并不是一块容易消化的肥肉，错综复杂的权属关系、历史遗留的征地复建问题、庞大的债务及诉讼数量等，牵涉多方主体利益，开发难度极大。
“广信资产包里面可以直接开发的用地不多，大都需要整理和调规，万科也是花了很多时间梳理清晰债权债务。”上述旧改人士表示。
在吞下广信资产包后的第三年，该庞大的收购项目尚未产生任何销售收入，而万科管理层也首次吐露解包的不易。
2020年6月，万科引入中国信达、绿景等七位战投，将广州万溪50%股权以70.4亿元价格转让，并通过股东置换、引入并购贷款等一系列资金安排，整体回笼资金390.4亿元。根据彼时公告披露，万科已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决；另外，除去正在收地的花地湾地块，部分土地清收时间暂不确定，整体土地清收率为46%。
“有些事情需要依靠时间换空间，毕竟累积了20年的困难，凭借3年时间就想获得根本性解决，还是有挑战、有难度的。”同年股东大会上，总裁祝九胜称。
随着战投和资金的引入以及前期土地清收工作的推进，广信资产包开始逐步转化。2021年3月，万科喜悦里即原白云“丹桂园”地块入市；同年3月，万科金域曦府即荔湾“玉兰苑”地块开盘入市，成为广州网红盘之一，克而瑞数据显示，2022年金域曦府销售金额超74亿元，排名全市第四、荔湾区第一。
即便如此，近5年时间广信资产包也仅仅转化了2个项目。根据万科历年财报，2018-2021年，广信资产包均无竣工面积；2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。
2023年或许是迄今为止广信资产包转化进程最快的一年。
据时代财经了解，目前金域曦府已在尾盘清货阶段，接棒的是同处于花地湾万汇天地组团的瑧园、朗庭，在今年五一前后开放样板房、开盘；除此外，越秀区万科·璟秀府，白云区万科·璟云府也将在今年开盘入市。财报亦透露，2023年，广州广信资产包项目计划开工计容面积32.61万平方米，计划竣工计容面积21.41万平方米，为历年规模最大。
有接近广信资产包人士透露，广信资产包还在持续盘活中，过程中确实涉及不良土地整理等棘手问题，但已经逐步清晰明朗，而目前的产能尚能够支持后续销售。
是礼包？还是负担？
从火热的推盘节奏中，可以感受到广信资产包正在加速盘活并提供货值。以万汇天地臻园为例，项目总货量约1400套，预计整体货值超百亿。
但肩上背负着这沉甸甸的礼包，一定程度上还是拖慢了万科的发展步伐。祝九胜曾坦言，一个资产包的金额这么庞大，对整个集团资金的占用、效率肯定会产生压力。
在2020年引入战投之时，公告显示战投方将推动广州万溪向金融机构申请预计额度不超过330亿元的银团并购贷款，用于置换万科先期投入以及支付应缴未付税款。值得一提的是，当时战投方还针对广信资产包的转化进度提出了对赌协议，如若完成不了将要求广州万溪回购股权及债权。
据时代财经了解，近年来广州万溪通过广信资产包获得银团贷款，以寻求资金活水。今年3月，《中国银行保险报》报道称，邮储银行深圳分行以并购银团的形式参与广州市万溪企业管理有限公司并购广信资产包项目。报道提及，在了解到广州万溪并购广信资产包融资需求后积极响应，总分支成立项目工作小组，并最终推动融资项目落地。
而在上述旧改人士看来，此次花地湾地块摆上货架或也是万科的主动行为。该人士认为，在广信资产包上，万科已沉淀不少资金，加上花地湾目前有充足的可开发货量，出让两宗相对边缘的地块可以获得地价返还款，快速收回一部分成本，“比开发卖楼快多了。”
除了资金占用，在庞大的广信资产包面前，万科在广州乃至南方区域的招拍挂市场也较为收敛，鲜少大手笔夺地。据悉，近年来南方区域的业绩来源较多依托于旧改，2022年9月举行的万科集团业务交流会上，南方区域CEO孙嘉透露南方区域拥有的旧改项目已达77个。
然而，旧改项目转化却受诸多因素牵动。以广州市场为例，目前万科在售仅四个楼盘，且其中部分楼盘也进入了清货阶段，而在手的非广信资产包旧改项目则尚在孵化阶段。年报显示，万科在广州共有23个项目，2023年的开发重点是广信资产包以及早期介入的旧改项目。
反映到业绩上，近年来广州万科及南方区域多有起伏。自2018年起广州万科开始跌出广州市房地产销售排行前三，2022年在万科城市之光、黄埔新城项目的热销下，以238.36亿元销售金额久违地挤进第三名；作为大本营的南方区域，2022年营收、净利润、销售额均被上海区域赶超。
伴随着万科的“大江大海”计划及业绩压力，广州及南方区域的架构、掌舵人近年来几经轮换。其中，广州万科总经理一职在五年内前后历经唐激扬、薛峰、李升阳、曹江巍四人轮岗；南方区域区首则在2019年由孙嘉接任，随后于2021年成立南方区域成立城市更新有限公司，由李升阳任总经理，后者于近期因协助调查被带走。
回望过去六年，这庞大的资产包对于万科而言，究竟是礼物还是沉甸甸的负担？
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